Ніколи не запізно порозумнішати
Банкам стане легше переписувати на себе заставну нерухомість
02.01.2014
Банкам стане легше переписувати на себе заставну нерухомість
Тепер їм більше не потрібно церемонитися з боржниками і вмовляти їх відмовитися від майна на користь кредитора. Фінансисти зможуть переоформляти права власності на нерухомість в судовому порядку. До такого висновку прийшов Верховний суд України , розглянувши 11 грудня справу про звернення стягнення на предмет іпотеки (постанова ВСУ № 6 - 124цс13 ) .
« Довгий час ситуація була досить складною. Через невдалі формулювань Закону « Про іпотеку » суди вважали , що іпотекодержатель (банк) міг отримати право власності на предмет іпотеки тільки в добровільному порядку. Щоб нерухомість перейшла у власність кредитора , позичальник , який неакуратно обслуговує кредит , повинен був підписати окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя . Іншим можливим варіантом була наявність відповідної застереження в самому іпотечному договорі (банки змогли переписувати на себе нерухомість на підставі таких застережень з 14.01.2009 року , коли набув чинності Закон « Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» ) , - пояснює адвокат Марія Швець , керуючий партнер АК «Золота Середина ».
Якщо кредитор мав необхідними документами , йому було потрібно дотримати процедуру : повідомити боржника як мінімум за 30 днів про порушення умов кредитного договору , провести оцінку предмета іпотеки і тільки після цього реєструвати своє право власності на нерухомість. Але зробити це на практиці було не так просто. По-перше , позичальників практично неможливо умовити добровільно віддати свою нерухомість банку . «Коли виникає суперечка , позичальники не хочуть розлучатися зі своїм майном і відмовляються укладати договори про передачу права власності» , - розповідає адвокат Ігор Реутов , керівник департаменту АФ « Грамацький і партнери».
По-друге , навіть якщо в іпотечному договорі є відповідне застереження , боржники намагаються оскаржити її в суді , перешкоджають кредитору у проведенні оцінки нерухомості і т.д. У БТІ до подібних операцій ставляться дуже насторожено. А потенційні покупці геть відмовляються купувати « сумнівне » житло , право власності на яке в будь-який момент може бути оскаржене. У такій ситуації кредиторам волею-неволею доводилося йти до суду. Там вони або намагалися домогтися визнання свого права власності на нерухомість , або подавали позов про примусову реалізацію майна . У першому випадку банкіри ризикували отримати відмову через трактування служителями Феміди Закону « Про іпотеку ». У другому - опинялися перед необхідністю реалізації застави з публічних торгів або власними силами. Обидва останніх варіанти мало влаштовували і кредиторів , і позичальників , і самих покупців. « Домігшись через суд права на самостійну реалізацію застави , банк опинявся перед проблемою - яким чином переоформити право власності на житло на покупця. Ця процедура була досить заплутана. Без згоди колишнього власника зробити це було вкрай складно. Тому покупці боялися купувати таку нерухомість », - пояснює Марія Швець. Правила продажу майна на публічних торгах також непрозорі.
Торгуючі підприємства зараз провертають багатоходові схеми , які дозволяють їм продавати нерухомість «своїм» покупцям за викидними цінами. Реалізатори часто занижують вартість майна , не допускають до аукціону «сторонніх» , зривають торги , щоб знизити ціну вартість застави. У підсумку , за оцінками банкірів , кредитори отримують на руки всього близько 30-45% вартості застави. Цього часто не вистачає , щоб покрити заборгованість за кредитом . І банк продовжував роботу з боржником , наполягаючи на реалізації іншого майна.
Рішення ВСУ дозволить іпотекодержателям оформляти право власності на нерухомість, що належить недбайливим боржникам , через суд. Після цього вони зможуть розпоряджатися ним на свій розсуд - продавати самостійно , на торгах або залишити у себе . Оскаржити такі дії позичальники вже не зможуть. Тому ризики покупців значно знизяться. Заставне житло буде йти з молотка набагато швидше й за вищими цінами , що буде на руку і кредиторам , і самим боржникам . Новація торкнеться не тільки банків , але й інших установ , між якими існують відносини , забезпечені іпотекою.
Джерело: building.ua